Invest in Australia

中国澳大利亚房地产市场对比

1．以下列出的是一些您应该做的重要事情:

A. Tax File Number (申请税号) ?
B. Medicare (登记加入国民保健) ?
C. Open a bank account (开立银行帐户) ?
D. Register with Centrelink (向Centrelink 登记) ?
E. Health Undertaking Service (联络健康承诺服务处) ?
F. Register for English classes (注册就读英语课程) ?
G. Enrol your children in school (给孩子报名上学) ?
H. Apply for a driver’s licence (申领驾驶执照) ?

A. 申请Tax File Number (税号)

首先要做的事。在澳大利亚每名赚取收入人士都需要一个Tax File Number (TFN)。收入包括工作所得的工资或薪酬，投资盈利及政府津贴。您可在任何时间(每周七天、每天二十四小时)于互联网上登记；还可向 Centrelink 或Australian Taxation Office (ATO，澳大利亚税务局)索取申请表，它详列在White Pages(白页)电话簿上；您也可致电ATO， 要求把申请表寄给您。 Australian Tax Office (澳大利亚税务局) 13 2861 税号登记网站www.ato.gov.au/individuals

B. 登记加入Medicare(国民保健) 及考虑购买私人医疗保险

澳大利亚政府通过一个名为Medicare(医疗保健)的计划来提供医疗费用的援助。您可能有资格登记Medicare 并且马上使用到各种医疗保健服务和计划，如公立医院免费护理、获得出院后看护费用方面的帮助，以及受补贴的药品。若要登记加入Medicare，您应在抵 澳后等候大约10 个工作日，然后带着自己的护照或旅游证件前往Medicare 办事处。 White Pages (白页)电话簿中列有Medicare 办事处的地址。如果符合所有登记加入的要求，您便会获知自己的Medicare 卡号码，您大约在三周后收到Medicare 卡。如果您急需看医生，您可不必等10 天，先跟Medicare 登记，要求一个临时号码。

Medicare 备有 Welcome Kit ，并译成了十七种语言，它解释说明了Medicare 和其他的政府医疗服务以及领取各项救济金和津贴的资格要求。在您去国民保健办事处或浏览其网站时记著索取一份。

Medicare (查询热线) 13 2011 www.medicareaustralia.gov.au

除Medicare 之外， 亦有许多不同的私人医疗保险供选择。有关私人医疗保险的详情。

申请medicare： http://www.aobo.com.au/thread-92505-1-1.html

C. 开立银行帐户

在澳大利亚人们通常把钱存在银行、建屋协助会或储蓄互助社。澳大利亚人在很多时候都使用银行卡和信用卡。

您最好在抵达后的六周内开立银行帐户，因为通常您只需要护照作为身份证明。在六周之后， 您就需要有额外的身份证明才能开户，如果您没有足够的文件，开户便会有困难。把您的税号(TFN)告诉银行，以避免利息被征收较高的税率。

D. 向Centrelink 登记

在寻工、社会保障津贴和其他补助方面的帮助是通过名为Centrelink 的政府机构来提供的。新到达的居民可以向 Centrelink 登记，以获得寻工、海外技术认证以及就读有关 课程方面的帮助。Centrelink 亦备有税务号码申请表格，并且可以帮助您向税务局递交申请表格，令您不会延迟获付款。

如果您有孩子，就可能有资格获得由政府资助的家庭津贴，以帮助支付养育孩子的费用。

E. 联络Health Undertaking Service (健康承诺服务处)

如果您在移民及多元文化事务部(DIMA)海外办事处签了Health Undertaking ( 健康承诺)(815 表)， 就请在周一至周五上午9 点至下午4 点期间致电1800 811 334 联络Health Undertaking Service 。如果您签了TB Undertaking (无患肺结核病承诺)，您就必须在抵达澳大利亚后4 周内联络此项服务。Health Undertaking Service 将会告诉您就近的医院，以方便您进行检查。

F. 注册就读英语课程用英语沟通是非常重要的，而且是您能否成功适应生活的关键。

为新抵澳人士举办的英语课程是根据 Adult Migrant English Program (成人移民英语计划AMEP)提供的。新来的居民可能有权就读多达510 小时的免费英语课(人道移民或可获额外的课时数)。请尽快登记注册，否则您就可能会失去自己应得的权利！

G. 给孩子报名上学

根据澳大利亚的法律，6 岁至15 岁的孩子必须上学。您应该尽快给孩子报名上学。

H. 获取驾驶执照

如果您是永久居民，持有另一个国家的有效驾驶执照，而驾驶执照是用英语或者有正式认可的翻译，那么，您在到达後的最初三个月就可以驾车。此後，如果您想驾车，就需要有适当的澳大利亚驾驶执照。若要获得驾驶执照，通常需要通过一项知识测试、一项路试和一项视力测试。

有些海外驾驶执照持有者，将不需要做知识或路试，视乎发驾驶执照的国家。

如果您没有另一国家的驾驶执照，您就需要通过驾驶者知识测试，以取得学习驾驶执照。

所有驾驶执照申请者都需：
1. 把持有的海外驾驶执照(如果有的话)交给Road Traffic Authority( 道路交通管理局RTA)(如果原件不是英文，须附官方认可翻译版本或国际驾驶执照)。
2. 提供身份证明以满足RTA 的要求
3. 提供新州住处地址证明
4.通过驾驶者知识测试(除非获豁免)
5. 通过视力测试
6.支付需要的费用(除非获豁免)

欲查询详情或如果您是持临时签证者想询问驾驶事宜，请浏览RTA 网站： http://www.rta.nsw.gov.au/licensing/index.html 或致电：13 2213

Roads and Traffic Authority (RTA) www.rta.nsw.gov.au

电话服务中心 13 2213

请注意，澳大利亚有严格的交通和醉酒驾驶法规，必须遵守。

1．澳大利亚概览

澳大利亚是一个稳定民主的国家，自然资源丰富，经济发展势头强劲。人口约2000万，大部分集中在沿海一带。其幅员广阔，国土面积７６９.２万平方公里, 国土面积居世界第六位，是全世界唯一一个拥有整块大陆的国家，是一个多元化的社会，除了土著民族还有来自世界各地约200个国家的移民。澳大利亚是典型的移民国家，被社会学家喻为“民族的拼盘”。
澳大利亚全国分为６个州和两个地区。各州有自己的议会、政府、州督和州总理。６个州分别是：新南威尔士、维多利亚、昆士兰、南澳大利亚、西澳大利亚、塔斯马尼亚；两个地区是：北部地方、首都直辖区。

澳大利亚是经济、政治和社会环境最稳定的国家之一，近几年海外投资不断增加，出口呈现多样化的趋势。尽管仍旧是大宗原料商品出口国，但服务业和先进的制造业正逐渐成为支柱产业。
澳大利亚已跻身全球最开放、最具创新精神的经济实体行列，政府一直努力这种发展方向。过去10年间，经济的强劲增长带来了低通货膨胀率、低利率以及高劳动生产率。
澳大利亚生产和出口许多货物：乳类制品。肉类，水果，木材，矿产等。澳洲经济有极强的适应力，它很快地从九十年代的经济衰退以及2000年至2002年全球性的经济萧条中恢复过来。当全球经济普遍下滑，很多发达国家受此影响举步维艰时，澳洲经济却能够一支独秀。
 
澳大利亚是个多元化的社会。它引以为傲的移民历史课追溯至18世纪的殖民地时代。早期的移民多来自西欧的一些国家。如今，人口中有四分之一来自国外， 对发展有着深远的影响，许多住在墨尔本、悉尼和阿德莱德的移民带来了自己国家的传统美食，为当地的饮食文化锦上添花。另外，由于这些人来自不同国家，生活 方式各异，很多澳洲人也乐在其中。
 
澳大利亚的生活水平高。最近联合国一份报告显示：在过去三年里，澳大利亚是全世界三个居住条件最佳的国家之一。而墨尔本更在2003年获选为“世界最适宜居住城市”第一名。澳大利亚共有5个城市（墨尔本、佩斯、阿德莱德、布里斯本和悉尼）在评级中名列前10位。
 
B高增长、低通货膨胀的经济
过去十年中，经济每年增长4%左右﹙复合年均增长率﹚。与相对疲软的全球经济相比，属于发达国家的佼佼者，2004年，人均GDP为30,000美 元，实际增长4.9%。与经济增长相伴随的是低通货膨胀。20世纪90年代的复合平均通货膨胀率为2.3%，与之相比，欧盟同期为3.2%，美国为 2.9%。失业率也屡创新低，2008年初只有4.5%。
 
澳洲之所以能维持高增长、低通货膨胀，很重要的因素是过去10年中生产率的显著提高。最近美国联邦储备公告将美国的生产率与其他经合组织成员国相比较，结果表明，20世纪90年代中后期，澳大利亚生产率的增长高于包括美国在内的7国集团。
 
C安全稳定的政治格局，优良的投资环境
　　澳洲于1901年脱离英国，独立为澳洲联邦。联邦议会分两院：总议院（下院）和参议院（上院）。在总议院中，获得多数席位的政党是 执政党，可以组成包括总理在内的内阁，任期为三年。但总理仅是国家的行政首脑。作为英联邦国家，目前任尊奉英国女王为国家元首。联邦政府主要负责军事、外 交、税收等全国性的政策和法律（包括移民法）。六个州和两个领地在管理州内事务上有相当的自主权，包括制定州内经济发展计划、医疗、教育和移民政策等。
 
澳洲政局稳定，政府高效务实，金融监督制度世界一流；公司与税收等制度相当完善。为保持竞争优势，政府鼓励外商投资，投资的外商享受国民待遇。外国人在澳购买房产须经过政府批准。但此项批准是象征性的，一般三个工作日内均能获得批准。
 
D完善的教育福利系统
先进的教育体系，小学到高中实行免费教育。持4年临时居留签证的新移民子女也可享受公立中小学的免费教育，但读大学要支付国际学生费用，每年约 14,000澳币；一旦转为绿卡，则学费按当地学生标准支付，每年约5000澳币。澳洲居民可向政府申请全额学生贷款，工作后根据收入情况按比例偿还。澳 洲小学、中学和大学的教育机制完整，其教育机构和课程均具有世界级水平。其入学率，包括中学入学率，在全世界名列前茅。学生在小学和中学学习的平均年数超 过许多其他国家（包括日本、德国和英国）。
 
澳大利亚是高福利的国家，实行全民免费医疗和最低收入保障制度。对残疾人士、失业者和退休人员有良好的照顾，整个国家的犯罪率很低，对生活居民及孩子的成长都很有益。
 
中国移民无论选择在哪一州居住，州政府都会提供免费的华人传译员帮助你，省去你不懂英语的烦恼，经商，生活相当自如。根据《2002年世界竞争力手 册》，澳大利亚居民所享受的生活质量在全世界堪称一流。清洁的物质环境、良好的卫生服务、低成本的居住、教育和生活方式，使澳大利亚成为充满魅力的居住 地。
 
E法律／金融体系
●沿袭英国的案例法体系，审理案件根据法律规定和判例。
●移民法对全世界统一适用，不针对某一个国家。
●移民如被判刑12个月以上，将被取消绿卡。
●严格保护私人合法财产。
 
F海关
 
●     很注意动植物检疫。建议不要带任何食物进澳洲。如没有把握，请走红色申报通道。
●     每人可免税带200支香烟，2瓶酒。
●     随身携带1万澳币（或等值）以上需申报。但不限制数量。
●     股市仅次于日本，列亚洲第二。
●     没有外汇管制，可以自由地将澳币兑换成任何国际货币，并汇往任何一个国家。
●     澳币∕人民币汇率可以在中国银行网站上查询得到。

澳大利亚房地产解疑

1. 是否有产权证书？
        有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。

2. 产权可几人共有吗？
        没有限制。

3. 超过一位购买人，签订合同时，应注意哪些法律事项？
        如果购买澳洲房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT），还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）。如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗 嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法 定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

4. 如果财产分割，手续如何办理？收益人受影响吗？
        可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有几人，每人各占多少比例。

5. 委托买房注意事项？
        澳洲房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保 证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
        如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购买而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

6. 什么是信托帐号（Trust Account）？
        澳洲的信托帐号（Trust Account）是由澳洲政府负责监督审计的，由开户人托管客户资金的帐号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控，每一个人的资金都只能被严格限定于用在此人授权的交易。

7. 签订合同后，有考虑变动的期限吗？ 
        有的。昆士兰州政府规定，所有昆士兰州住宅买家都强制性规定拥有一段五个工作日长的考虑变动的期限。这段期间内，买家完全有权不用说明任何理由取消所订合同，甚至可以是因为买家改变主意那么简单。买家取消合同存在一定的行政费用，0.75%左右。

8. 考虑变动的期限从什么时候开始？
        以购房者和销售商/发展商签订合同并且收到合同当天起计算。

澳洲有关房产购买中的法律十分严格。一旦合同双方签订了书面的合同和任何法律文本后，双方必须严格执行。 如任何一方违约，则要按照合同的约定和相关法律的规定承担责任。所签订的任何书面的文本均具有法律效力，因此，任何一方均不可以任意反悔。
     在澳洲住宅房产购买的方式主要有三种：
     一、是私人之间的买卖转让；
     二、是公开拍卖；
     三、是向开发商直接购买。
 
     1．私人之间的买卖转让
     通常在购买二手房时采用这种方式。所谓私人之间的买卖转让即指房屋所有人委托房产中介或自己直接参与与有意向买其房产的个人协商，确定转让价格和其他条件，最后双方达成买卖意向的方式。
     双方达成的买卖意向一般需以书面形式确定，并且买方需支付部分的定金。通常在一周内卖方准备正式的合同并经双方签字。在签订正式合同的同时买方需支付购房价格的 10%作为购买定金。 如在签订正式的书面合同之后买方反悔的， 卖方有权扣留以交纳的定金。
 
     2．公开拍卖
     公开拍卖也是在买卖住宅二手房时通常采取的方式。房屋的所有人通常会委托房产中介操作整个拍卖的过程。 在拍卖前， 中介通常会刊登拍卖广告，并准备好房屋买卖合同，同时会安排若干次公开看房时间。凡有意向人均可向房产中介索要买卖合同样本，以便让其律师先行审查。
     经公开拍卖，成交的双方必须签订无条件不可撤销的合同。除了价格根据拍卖结果而定外，其他的条款均为不可协商。而且一旦拍卖完成后，在房产中介的主持下， 成交双方必须现场填写完毕所有的条款，并经双方签字后即立即生效。买方必须当场支付购买价格的 10%的定金。公开拍卖后，如买方反悔的，其必须承担合同规定的违约责任，扣留10%的定金，以及卖方需重新刊登广告，组织拍卖等相关的费用。
 
     3．向开发商直接购买
     通常在购买新房产中所采取的方式。有意向购房人在确定所要购房的房产后，一般需向开发商交纳$5000 的定金， 开发商可将其房产保留 3 天，同时准备所有的合同。 合同准备好后，开发商通知客户签订合同， 买方需在签订合同的同时交付 10%的房款。
     买方的主体既可以是单个个人，多个个人，也可以是公司。如多个个人联合购房的， 每一位买方都必须在合同中签字， 如相互委托的，必须有正式的委托书。如以公司名义买房的，公司法人必须在购房合同中签署保函，声明其将以公司的资产以及个人的资产确保买卖合同的履行。所 有的买卖,双方必须聘请各自的律师安排全部的过户转让程序，不可双方直接交易。

不同类型澳洲物业贷款额度有别

银行基于风险方面的考虑，会对不同的物业发放不同比例的借贷额度。如下表： 物业类别 独立屋 公寓 商业物业 学生公寓 借贷比例 90-95% 80-90% 70% 50-60% 任何银行在考虑借贷时，首先评

        银行基于风险方面的考虑，会对不同的物业发放不同比例的借贷额度。如下表：

        任何银行在考虑借贷时，首先评估的就是风险，当借贷人发生意外或由于经济能力发生变化，不能支付每月规定的金额时，银行便有可能将抵押的物业拍卖，以便收回借贷本金。
        例如，独立屋和公寓是最普通的住宅，自住投资均可，总体升值潜力大，购买群体广，销售速度快，特别是独立屋，由于土地价值不断攀升，只要借贷者符合条件，贷款额可高达95%。
        商用物业属于高风险高回报的投资，租金回报高，但受经济影响较大。当市场萧条时，有些商铺会由于生意不好倒闭，使到物业空租数月甚至更长。令房东遭受长期经济损失。因此，银行对商业物业贷款比较保守，最多可贷70%。
        学生公寓是比较特殊的物业，租金回报高往往是投资者最青睐的。但由于面积小，只适合出租，不适合自住，购买群体小，销售周期长，升值潜力自然受到影响，考 虑到风险，银行对于小于40平方米的学生公寓只借贷50%至60%，甚至不借贷给某些学生公寓，这无疑加大了投资者的前期投入。
        因此，如何根据自身的经济条件，选择租金高或增值潜力大的物业是非常重要的。但对于大多数投资者来说，更重要的是如何充份利用杠杆作用，尽量用别人的资金加快投资步伐。
        银行评估申请者的借贷能力是至关重要的一环。按照银行要求，借贷申请人必须提供必要的文件，如现有资产、家庭收入、日常开支等来证明其偿还能力。但由于不同银行的政策和计算方式略有差异，不同的金融机构所批准的贷款额也有差别。
        例如，银行考虑借贷申请人的偿还能力时，不仅要考虑家庭收入，还要考虑生活支出。以西太平洋银行Westpac为例，按照澳洲的生活水平，单身每月生活费 支出为1214元，夫妇2人（无子女）1765元；而联邦银行2人生活费用为1587元，1人为1091元。对于投资物业的租金收入计算方法也有所不同， 有些按70%计算，有些银行则按照80%，甚至于100%计算，无形中增加了偿还能力。
        经常会有人问，为什么同样收入所贷金额会有超过10万元之差？通常，同样的收入，在不同银行申请贷款，虽然由于计算方法略有不同获得不同金额的贷款，但差别不会太大。但是当你买的是投资房时，银行会把你的租金收入也计算在内，使借贷能力大大增加。

参与拍卖　宜先安排预批
　　
        总之，无论买自住房还是投资房，一定要做好贷款的准备工作，如果打算参加拍卖，更应该事先安排好贷款预批手续，以免措手不极延误成交日期，受到不必要的经济损失。
        此外，在澳洲，个人信用是非常重要的，有些人往往由于某次处事不诚实，甚至一两次的疏忽，都有可能为通过审查带来不必要的障碍。特别对贷款额超过80%的申请者，审查更加严格。
        Westpac的年度报告显示，虽然民用物业每年都在不断兴建，但是由于人口的迅速增长，仍然存在着每年10,000套住房的短缺。

澳大利亚的基本税务制度及主要税种

澳大利亚的税法属于联邦法，由联邦政府财政部负责执行。

纳税义务：澳大利亚居民需就其所有来源的所得纳税。非居民需要缴纳为来自澳大利亚的所得纳税。

财政年度：澳大利亚的财政年度为每年7月1日到次年的6月30日。外国公司及其子公司也允许按本国财政年度填报税单。

主管机关：负责所得税征收的主管机关是澳大利亚税务局。

澳大利亚的基本税种

澳大利亚联邦政府主要征收的税有所得税（包括资本增益税和职工福利税）、销售税、关税、国内税、及银行账户借方税等。所得税是政府财政收入的主要来源。

澳大利亚州政府所主管征收的税目有印花税（澳洲房产印花税计算器）、土地税、工薪税及某些商业买卖的交易税等。

1. 所得税

澳大利亚联邦政府征收的所得税分为两个部分，分别为营业所得税（第二条）及个人所得税（第三条）二大部分。

2.营业所得税

在澳大利亚成立的公司依法应就其所有来源的所得纳税，不论其所得来自澳境内或境外。一般而言，公司所得税是依其净所得来征收。除营业所得外，公司买卖资产所得利润，也应纳税。公司还需缴纳资本增值税和职工福利税。公司所得税的税率现为30％。公司亏损当年抵减不足时，可从公司未来的所得中抵减。注意这种抵减没有年限限制。

3.个人所得税

澳大利亚居民依其所有来源所得包括澳境内和境外的所得纳税，非澳大利亚居民则就其在澳大利亚所得纳税。

居民与非居民个人所得税率有别：居民的所得税为从零到47％。除了一些低收入的纳税人以外，纳税居民还需向澳政府缴纳1.5％的医疗保险费。非居民的所得税率则从29％到47％。澳大利亚政府根据经济发展和纳税人收入的情况，不断对各级别税率的起征点和税率进行调整。更新的税率政策是从2005年7月1日起开始实行。从2005年7月1日起，年收入在6001澳元到21600澳元的税率从17％降至15％；税率 42％的起征点从58001澳元提高到63001澳元；47％的起征点从70001澳元提高到95001澳元。从2006年7月1日起，42％的起征点将提高到70001澳元；47％的起征点将提高到125001澳元。

4.利息预扣税

如果一个澳大利亚公司获得来源于非澳大利亚居民的贷款，其支付给该非澳大利亚居民的利息，应在澳大利亚征收10%的利息预扣税。

5.资本收益税

又称财产交易税。澳大利亚税法规定，在1985年9月19日以后购买的资产，出售所得应缴纳资本收益税。

6. 股息收入

澳大利亚1987年7月1日起对股息收入征税。股东可以就公司对该收益已支付的所得税得到抵免。但若股东是外国公司，在发放红利时，如果已经证明所得税已付，外国股东就勿需再缴预扣税，但是如果没有缴纳所得税，外国股东则要负担预扣税。澳大利亚与中国政府签订的避免双重征税的条约规定，该预扣税的税率为15％。

7.销售税

销售税是对批发销售或进口的货物征税。征税的货物，包括在澳大利亚制造或澳大利亚进口的货物。法律规定，制造商及批发商均应向税务机关注册取得销售税号码。但进口商如本身非制造或批发商，则不须注册，但仍应依法对进口的货物缴纳销售税。

8.印花税 （澳洲房产印花税计算器）

印花税属于州税，凡贷款抵押、证券买卖、不动产买卖等均应缴纳印花税。由于属于州法，故每州规定不一。一般而言，依法应缴纳印花税的交易，在未缴清前，该项交易不生效。

9.土地税

土地税属于州税，由土地所有人按其土地的价值缴付土地税。在新州，土地税的税率为1.85％，土地价值17万6千澳元以上的才须缴付。

10. GST的税务制度

GST代表GOODS & SERVICES TAX（货物服务税），与其他国家征收VAT（VALUE ADDED TAX）营业加值税类似。澳洲联邦国会于1999年6月29日通过了新的法规，从2000年7月1日起，开始实行新的税务制度，征收10％的货物服务税。

GST是几乎每个生产和经销阶段有供货或提供服务时征收，唯一享有免GST的项目是食品。供货商和服务机构必须在税务部门注册。他们购买物品或服务时所付的GST将可在他们供货或提供服务给其客户时所征的GST相抵消。

澳大利亚的税收制度非常健全，计算非常复杂，一般均需专业会计师为你代理缴纳税收。

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1. 澳洲投资移民怎么有多种叫法? 有哪几种?
澳洲投资移民统称：澳洲商业技术移民, 英文叫 Business Skill Visa。目前，在业内有多种称呼互相换用， 澳洲投资移民，澳洲商业移民，澳洲创业移民，澳洲商业技术移民，澳洲163签证，澳洲892签证，澳洲890签证，澳洲845签证等等。

2. 澳洲商业投资移民究竟是怎么回事?
澳洲商业投资移民实际上是两种签证的结合体：
1) 是商业投资移民4年临时居留签证.通常的签证类别为 160-165类别, 其中以各州州政府担保的163类企业家投资移民最受中国申请人欢迎。
2) 抵达澳洲之后, 再进行在澳洲的再次创业, 还需要申请商业投资移民永久居留签证, 俗称"绿卡".(890签证-893签证类永久居留签证)
目前只有澳大利亚商业天才投资移民签证,可以直接申请永久居留签证,为132类投资移民签证,条件相对高.

需要特别说明的是,部分办理投资移民的公司,为了只是先获得投资移民的签约,通常会告诉申请人办理澳洲投资移民很简单,套路是:告诉你投资移民其实很简 单,他们通常会强化前一部分,也就是通常说的163签证的重要性, 淡化后续永久居留签证(主要是892签证)的重要性…除非客人特别问到,甚至绝口不 提,或者说,只要达到基本条件就可以很简单的获得永久居留. 事实上目前相当比例的163签证持有者是获得不了最终绿卡的。

3. 澳洲投资移民需要投资多少钱到澳洲？
事实上，在获得163商业投资移民签证之后，澳洲的商业投资移民892永居签证的门槛看来较低，但是陷阱不少！政府要求的在澳洲投资的生意上的投资额仅仅 为7.5万澳币以上。因此, 许多商业投资移民申请人，或者是中介误认为只要有足够的资金就可以！从目前的澳洲商业投资移民政策来看，仅仅有资金并不保证能 够一定获得澳洲商业投资移民签证。

澳洲政府在审理企业主163移民申请时，主要对申请人的经商背景进行综合评估，包括申请人的企业属性、申请人及配偶的净资产、申请人年龄、语言能力及申请 人企业的规模、营业额、公司总资产、雇员工资等等。其中企业家的过去成功的从商背景，申请人及配偶的净资产，在澳大利亚拟开展的生意计划问题是整个企业主 移民申请审理中关键环节。

4.商业移民临居是否有英语能力要求？
如果申请者申请的是非州政府担保类别临居签证（160类，161类，162类）， 要申请者达到职业英语水平，也就是说需要具有用英语流利交流的能力。

如果申请的是商业精英类别（132类）或者州政府担保商业移民临居签证（163类－165类），申请者不需要具有英语能力。但是在签证获得之前, 需要支付一定的英语补习费.目前的英语补习费用为, 主申请人: $7165澳元; 副申请人: $3575澳元

5.申请者在哪里递交申请, 是否需要去移民局面谈？
目前全球有4个投资移民处理中心,他们分别是台北(主要负责台湾地区)，香港(主要负责全中国签证)和澳洲的佩斯(主要审理除了台湾，中国之外的世界其他 国家,以及澳洲本土的申请)…最近的趋势是越来越多的申请人有机会免面试…但是大多数申请商业移民临居签证的申请者还会被要求去在以上三个城市面 谈。或者, 部分可能通过电话面试，主要内容是阐述从商历史和资金积累过程以及任何其它有助于移民评估的询问。

6.国内的会计师事务所出具的审计报告可行吗？
国内的许多资产评估机构是不被澳洲政府认可的。澳洲政府认可的是，五大会计师事务所或是澳洲和香港的注册会计师出具的审计报告。

7. 如何将投资移民临时居民身份转为永久居民身份？
临时居民转换为永久居民892需要满足以下的几个基本条件：

1）在澳大利亚经营生意满二年。
2）过去一年中营业额达到20万澳元。
*如果年营业额少于40万澳元，要求申请人在企业中的股份不少于51%
*如果年营业额在40万澳元以上，要求申请人在企业中的股份不少于30%
*如果是在上市公司，要求申请人在企业中的股份不少于10%
3）满足以下三个条件中的二个。
雇佣一个全职当地人。
生意净资产达到7.5万澳元。
生意和个人总资产达到25万澳元。
4）在申请递交前的二年中在澳大利亚累计居住达到一年以上。

以上条款看来简单，其实陷阱不少，我们会提供优质配套的后续服务，包括如寻找生意，会计，洲政府担保，永久居留申请等配套服务，让申请人免除后顾之忧！

8. 163临居转892永居不能满足规定的居住要求，怎么办？
澳洲移民政策在本条例中显示一定的灵活性。只要临居签证处理得适当，申请永居时甚至可以转换主申请人。以家庭为单位，夫妻双方只要有一方在澳大利亚创业， 居住就可以，这样对于许多在中国有成功的企业没有时间来澳大利亚创业或者居住的申请人来说，无疑非常理想！当然，不同的州可能有不同的要求,请务必在入境 后尽早咨询，否则后果难测。如果夫妻双方都无法满足两年中居住一年的条件申请获得永久居留机会将大打折扣！

9.如果我持有临居商业（457）签证，我可以申请永居吗？
有可能，在以下情况下申请者可以申请永居：
•在澳大利亚创办企业（EBA）类别，或者；
•申请者被合适的边远地区机构担保，符合边远地区创办企业（REBA）类；
•申请者被州政府担保作为州政府担保企业主
•或许您的配偶在购买或自己建立一个小生意之后也能符合条件

以上情况如果需要具体操作,敬请咨询移民顾问。

10. 我什么时候需要开始在澳洲的生意？
请一定注意：由于163,164,165是在4年到期之后不可以延期的签证。因此, 必须要提前准备，越早开始做生意, 将越对申请人有利！按照移民法律，如果你获得企业主或高级执行经理（临居）的签证，你将会被要求在签证四年的有限期内必须在澳洲买进一个现有企业或创办一个新企业，如果你是投资（临居）签证的持有人，你将会被要求在澳洲的四年内维持你的生意。你必须至少在澳洲管理企业两年以上的时间才能申请永居签证。

11、近来，845创业移民被热荐，目前我是学生签证的持有人，我如何可以办理创业移民？
说实在的845类别的创业移民是个难度非常高的签证类别，学生签证的持有人需要非常谨慎申请。这是因为：1)学生每周工作时间法定20小时,学业,创业两头兼顾不容易。2) 个人资产要求很高 。3)个人生意背景有一定要求 。4)该类别2003年新投资移民政策出台前就已经存在,不是最近才推出,只是最近因为技术移民出现问题的时候才开始为人所注意.这是目前成功率很低的签证 类别…目前许多学生对该类别签证需求非常迅猛,请大家一定要谨慎申请!!!)

12、如果我不能在澳洲开始生意，我的家庭成员将会怎样？
在大多数情况下，你的家人也可同时获得商业技术（临居）签证。如果你不能在澳洲开展生意，或是达不到申请商业技术（永居）签证的要求，你的家庭成员将不能留在澳洲，除非他们可以获取其他类别签证。

13、在获取商业技术（临居）签证后，我有多少把握申请商业技术（永居）签证？
设立这两类别的商业签证的目的在于使得那些在澳洲已经成功经营企业或是维持投资四年的临居签证持有人有机会申请获取永居身份。如果你达到这些要求，就可以申请商业技术（永居）签证。

14、我什么时候可以开始申请商业技术（永居）签证？
如果你持有的是企业主（临居）或高级管理人员（临居）签证，你可以在澳洲进行一定的企业经营活动后递交永居签证申请。此类商业技术（永居）签证要求你在递交申请前必须在澳洲拥有企业股份或连续地，直接地参与企业经营两年以上。

因此，一般来说，如果没有合适的指导,合理的安排,申请人在澳洲的前两年内申请商业技术（永居）签证的机会不大。

15、在我的商业技术（永居）签证申请审查过程中，我的家庭成员的签证将如何处理？
在你递交商业技术（永居）签证时，如果你的家庭成员是商业技术（临居）签证持有人，而且被包括在你的永居签证申请中，他们的附属申请者身份将不会被重新评 估。如果在你递交永居移民申请时，你的家庭成员不持有商业技术（临居）签证，但被包括在你的商务技术（永居）签证申请中，他们的附属申请身份将被重新评 估。

16、如果申请商业技能（永居）签证被拒，我可以保留何种权利？
如果你申请商业技能（永居）被拒签，你可以上诉移民法庭（MRT、Immigration Court）要求重审。所有被拒签的商业技能（永居）签证都可以转到MRT、Immigration Court 进行重审。

17、商业移民需要支付的实际费用是多少？（除了贵公司的服务费以外？）
1、163类签证的申请费：3,420元澳币。
2、892类签证的申请费：1,435元澳币（递交892申请时支付）。
3、892类新州州担保申请费：1,210元澳币 。
3、澳洲境内商务考察费用：季节不同价格。
4、商业计划制作费：5000 – 8000澳元 (根据洲政府要求不同而异!)
5、审计报告费用：约45, 000人民币, 132类别需要另议。
6、体检费和公证费等，约5000元人民币（以体检医院和公证处为准）
7、任何一位申请人若年龄18岁以上且英语未合格，需支付在澳洲的英语学习费用。
主申请人：7,165元澳币 /每人
副申请人：3,575元澳币/每人
以上费用随时可能发生调整变化

18 我很想申请澳大利亚商业移民163签证, 有足够的资金, 年收入也高, 可是163签证最高年限为55岁, 请问我还有机会吗?

作为世界上生活水准最高的国家之一，澳大利亚拥有宜人的气候、独特而美丽的环境、高质量的社会与文化基础设施。 澳大利亚的五个大陆首府/州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列 。而澳大利亚的生活成本大大低于许多其他国家和地区，其中包括美国、英国、德国、日本、中国、香港、新加坡和加拿大被世界上公认是最适合老年休养居住的地 方。特别是厌倦了污染严重，治安不良，吵闹喧嚣的闹市的高收入退休人士 ，澳大利亚的老年移民正成为他们追求新的生活方式的途经。

如果您年满55岁（配偶年龄不重要），没有依赖您/她供养之子女，资产总值不少于澳币65万元或澳币20万元并有每年不少于澳币4.5万元之退休长俸. 符合资格者会获得4年签证, 4年后可再延期4年。持有退休签证而在澳国居留达10年者，也有机会成为澳大利亚永久居民.

19. 两家在澳洲注册一家公司共同经营可不可以? 当然是两家分别达到投资资金额度的情况下.
可以两家或者多家,但是这样操作的问题麻烦可能多于便利! 操作起来难度比较大,尤其是对于各申请人在公司的管理职能问题…因此,难度并不在仅仅是两家公司都达到投资资金额度的环节。

20. 如果主申请人不能长期居住在澳洲, 副申请人带孩子达到居住要求是否可以?
可以，如第二申请人有从商经历会容易很多,如果没有从商经历会有问题…

21. 假如现在申请163签证，四年后申请转892时，按照现在的892政策还是四年后的892政策？如果按四年后的892政策，会存在什么风险?
通常澳洲商业移民政策一直都比较稳定，自2003年施行新政策以来基本上没有原则改变，仅做过一些微调。到达后两年内如果按照合适的指引，做到符合892转永久居留要求，政策将按163申请批准时的要求。

目前澳洲的租房市场已经连续几年保持火热的趋势，单看房租持续不断的涨势就知道想要租到合心水的房子绝对不是件轻松事。如何才能从大批和你竞争的租房客中脱颖而出，顺利与房东签上那份租房合约，这可是个技术活。

下面9条策略可以帮助你通过繁复的租房过程，顺利住进自己心水满意的房子。

1、赢得未来房东好感的最好方法就是做好充分准备。在你约见未来房东的时候，带上以下的东西将会使你在其他房客之中脱颖而出：一个填写好的租赁申请表；房东、老板、朋友以及同事的书面的证明信references。

2、在签名处签字之前要仔细的查看租赁的重要条件。你的租约或租赁协议要包括这样一个规定：假如发现有些条款无法接受（例如对客人或是宠物的限制）可以重新更改或是找出有效的解决方法。

3、把每件事情都写下来，以免和房东有争论或是误解。保留任何来往书信的复印件，并且把口头协议写成信件，表明你的理解，例如，如果你要求房东做出维修，写一个书面的请求，自己保留一份复印件，如果房东口头答应了，你也要写封信给他表示确认。

4、保护你的隐私权。最普遍也最容易让人激动的误会（仅次于对房租和押金的争论）就是在于房东进入租屋的权利以及房客免受打扰的权利的冲突。如果你很明白你的隐私权（例如，在进入已租房子之前，房东要给房客一个通知），那就很容易使这些权利不受侵犯。(参考 澳洲租房指南官方中文版 – 新南威尔士州公平交易部)

5、明白你有权住在一个可居住的租屋，并且不要放弃这些权利。房东必须给房客提供适于居住的房子，包括防风雨，供热，供水，供电，干净卫生并且在结构上很安全。坦诚地和你的房东保持交流。如果产生了一个问题，例如房东没有尽快地维修,那就要和房东讨论能不能尽快地解决。

6、购买保险来保障你的贵重物品。

7、确保押金（security deposits）的归还（refund）手续在租约或是租赁协议（lease or rental agreement）中是明确写明的。为了保护你自己也为了避免任何误解，你要确保你的租约或是租赁协议上清楚的写明了如何使用以及归还押金，包括正当的扣除。

8、了解你所住的房屋是否是安全的，如果不安全你可以期望你的房东做些什么。这些安全设置包括门闩、窗户上锁。检查房子有没有容易被罪犯进入的地方, 如果很有可能发生，那么你的房东就有义务采取一些措施来保护你。

9、知道什么时候可以违抗驱逐通知以及什么时候该搬出。除非你有对你有利的充分的证据，否则违抗驱逐通知就是很不明智的。

1、澳洲房产所有权
澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这 时的使用权就是租赁权）。那么这到底意味着什么？实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。 如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地—在中国，目前这一期限是70年（国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是会缴 纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题）。过了这个期限， 土地的所有者，通常是政府，就有权合法地占有。 因此，永久产权更优越， 并能卖出高价。

2、购买澳洲房地产项目的定金
购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。 这笔首付定金在签订合同后立即支付。定金的金额各国有所不同。但是在澳大利亚， 法律规定的定金是不得超过10%，泰国为15-30%， 中国是30%， 等等。支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势， 在初期为您保留您的投资物业。如果您有充足的现金，您不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其投资其他项目（包括房产项目），这样相同的投资额就能获得更高 的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10％的 定金，在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。

3、无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）
在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。购买房产时，这是一个不错的策略，特 别是对一项投资来说，如果这能降低您的偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续 贷款行申请，申请成功与否取决于您的信用状况。

4、购买期房的风险
一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期 间会使用买家的首付款。 而事实上不是这样—- 真是情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失）中。 这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则 所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险。虽然这种事情在澳大 利亚百年难遇。

5、业已成熟的法律体系
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和 消费者法律的密集监管，保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。 在有些国家，法律并不健全，意味着您作为房产所有者的权利常常得不到有效的保护。其实可以说，您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法 律制度决定的。

6、灵活运用资产
在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。 随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。您可以按 许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。 事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。 在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。
对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。

7、租金收益
最近，由于空置率低达1%， 出租市场强劲，澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。在如此之低的空置率的情况下，投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益，也最大程度降低了您的现金支出。

8、物业管理
澳大利亚的物业经理一般水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。现在，在一个小区内入住一名物业管理经理正变得十分普遍。物业经 理会每周七天、一天24小时提供服务。根据我们的经验，物业管理经理会在该小区买下一套住所，并买下该小区的业权，从而服务并管理该小区所有物业工作，从 而为他们自己带来财务上的利益。一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的“好”租户，也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的 折旧。

9、贷款偿还和交房
在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始（这条本来是极为正常的，但是在国内，房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是 说不过去）。这对您很有好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的 时间去筹备贷款事宜。

10、税务问题
作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资，您 可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。所谓"Negative gearing "。 例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。这 样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。